坐标广州，本年8月20日，广州市地皮开发中心东说念主士在一阵势皮推介会上示意，改日广州地皮容积率下调将是趋势。随后10天之内，广州接连挂牌7宗容积率低于2.5的中心区宅地。这一低密度的举措，似乎回到2013年之前。

坐标江苏，官方在本年7月底发布“限高令”倡导稿，拟明令各地一般不得新建100米以上住宅。这是宇宙首个拟艰涩配置超高层住宅的省份。

针对摩天住宅，东说念主们向来指摘不一。2016年，住建部在修起“刹住摩天大楼配置热的提案”中回报“应严格阻挡”。并在2020年运行发文要求“严格限制各地盲目计算配置超高层‘摩天楼’”。

跟随建“好屋子”成为2024年房地产计谋的重心标的，广州30多年来不竭登场的摩天住宅，从此以后或将“迫降”？

崛起

摩登广州，摩天住宅蔚然成风

广钢新城C区回迁房约200米最高63层，迄今仍是广州摩天住宅NO.1。

飞机从广州中心上空飞过，从云霄俯瞰，珠江新城代表了广州最摩登的一面。这个中国乃至全球300米以上高楼最斡旋的区域，亦然广州摩天住宅集体扎堆的热土。

顾名想义，摩天住宅即超高层住宅，一般为高度100米以上，楼层40层以上。在广州，最近十多年来，跟随东说念主们生计条款擢升，大多住宅层高作念到了3米及以上，再加上底商或架空层，建筑高度超百米的住宅满坑满谷。为了肤浅折柳，南都湾财社这次重心眷注最高楼栋至少40层及以上的超高层住宅社区。

沿珠江新城对出的珠江溯源而上，广州最早的摩天住宅沿江而生。上世纪90年代，滨江东是广州第一代楼高妙100米的摩天住宅的摇篮，港资、外资地产商先后在这里试水，挑高广州的住宅海拔。即便当年单价已过万的屋子，亦吸领港澳东说念主士及内地富东说念主争先抢购。

2000年以后，超高层转移到江对岸的五羊新城和长堤，192米高52层的获胜会，192米高48层的爱群荟景湾接踵登场。紧随其后，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商务地标之下，这里在十多年间拔地而起的十多个摩天住宅社区，奠定影响于今的、代表广州豪宅走势的江湖地位。

摩天住宅与摩登都市形照相随。在珠江新城之后，广州又接踵打造白云新城、金融城、广钢新城、琶洲等CBD，由于前两区域一度受航路“限高”和计算所需，摩天住宅由此多扎堆广钢新城和琶洲。

广州自2004年运行公开招拍挂卖地。2005年至2010年间，广州所卖宅地中偶现容积率高达7.0至12的地块。相对之下，2011年至2013年，除了杨箕村旧改的容积率6.8，其余宅地容积率多在1.0至3.0之间。但跟着2014年广钢新城运行卖地开发，广州的摩天住宅从此蓦的急增。

算作广州版“曼哈顿”，广钢新城无论曩昔如故将来，或都将是广州摩天住宅的历史高位记载者。

2014年，广钢新城成交5宗地，容积率在4.8至7.5之间，当中三宗最初7.0，均为中海所拿，三宗地对应的A区最高60层，B区最高50层，C区回迁房约200米最高63层（商品房最高57层），迄今仍是广州摩天住宅NO.1。

对岸的广纸新城出头出面。2015年，广州成交5宗容积率超5.0的宅地，两宗超7.0的宅地均在广纸新城。

2016年的终末一天，富士康科技集团董事长郭台铭通知投资610亿元投资广州增城，由此拉开增城的摩天住宅开发序幕。在2017年，广州成交6宗容积率超5.0的宅地，4宗落地增城，容积率介于6.8—8.2，这些地块其后都打形成了最高189米的增城东说念主居地标。

2018年以后，广州公开挂地的宅地容积率有所回调，但此时的城市更新技俩如故逐渐登场，后期修改控规拔高容积率的住宅技俩亦有之，摩天住宅只见增，未见减。

分散

近五年，广州40层以上住宅社区近50个

最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，增城区亮相了9个，南沙区有2个。

在广州中心区，莫得父母任意支援，15年间置换了三套房，从三房换到四房，是不是该值得高慢？

但这个暑假刚刚“喜提”四房的“80后”李樾，却莫得太多欢娱，而是有些浅浅的失意。在她看来，如若等一等，也许就无须买到超高层住宅社区。

李樾2012年前买的一手住宅社区，楼高25层；2017年置换的全新楼盘楼高31层；在2023年置换的全新楼盘则楼高已达39层。尽管相较这几年频现的四五十层摩天社区，39层已属相对略低层，但李樾如故在居住中感受到一些未便，“两梯四户，绝大部分东说念主还没入住，一般情况下第一次电梯大约需要三分钟以上”。

事实上，这几年在中心区买新址的东说念主，除非购买千万豪宅，不然只可向超高层住宅下手。

南都湾财社记者不皆备统计发现，最近五年间，广州超高层住宅井喷，最高栋楼40层及以上的一手住宅楼盘（含在该年份推新者）达到49个。当中或与2017年以来，广州地价房价一度飙高不无关系。

其中，2024年于今，广州中心区最新亮相或推新的超高层住宅楼盘有7个（含在建及已支出售中心），最高楼栋介于45层至57层。2023年9个，介于40层至55层。2022年更是超高层住宅群现的高光时刻，达到16个，介于40层至49层。2021年12个，介于43层至50层之间。2020年5个，届于50层至57层之间。

2015年底，南边都市报记者曾统计，放置该年底，广州住宅建筑高度超百米及层数在40层及以上的高层住宅高达49个。

2015年以来，广州40层以上摩天住宅最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，当中10个由旧改转化而来。相对之下，广州的“天地中心”河汉区，在珠江新城之后，近十幼年见新的40层以上住宅登场，仅现世纪金源河汉源筑及珠江花城。

自2017年广州逐渐迈入住宅地价巅峰时刻后，广州的摩天住宅运行向外围区转移。其中，增城区从2018年起于今亮相了9个高40层以上的摩天社区。南沙区在2019年发轫现超150米的住宅社区，迄今有2个40层以上住宅社区。花都区自2022年首现40层以上的摩天住宅，为最高45层的金地商置都会峯范。唯有从化区，到现在为止仍然未有40层以上住宅，当地最高地标住宅约高32层。剔除未及40层的社区，相称于在曩昔31年里，广州迄今已夸耀至少94个摩天住宅社区。

居民

8090后勇敢爱，5060后较难接收

“广州最早超高层住宅由港资开发，国内居民买不到，需要用港元或外币购买”，如今豪宅与刚改家具兼有之。

摩天住宅自上世纪90年代在广州拔地而起的那一刻，就率先打上了富豪专属的烙迹。

比如海珠半岛，1993年开盘时单价就超1万元，背面崛起的滨江东超高层，也都只消富东说念主本事够着。在2004年登场的获胜会，当年的毛坯价就要1.8万元/平方米，贵过珠江新城，总价400万元至2000万元/套，都是广州身家天花板级的阶级方能企及。前年，获胜荟一套超高层豪宅的视频流出市集，其Blingbling（闪亮）的装修作风，让东说念主们围不雅到20年前的富豪品位。

2012年，爱群荟景湾登场，堪称“献给100位影响GDP的东说念主”，一度单价比顶豪风向标汇悦台更贵，顶层复式豪宅带天空泳池和花圃，总价2.14亿元，专为城市的云霄阶级定制。

“广州最早的超高层住宅都是由港资开发的，国内居民买不到，需要用港元或外币购买。”原广州市国土房地产治理局信息中心主任、广东省房协群众征询委员会督察人黎文江回忆，广州最早的超高层住宅由香港开发商投资营建，照搬的是香港模式。在其带动下，国内也运行效仿，渐渐地超高层也加多了。但如今回看，作念超高层实属无奈之举，“其实超高层在电梯上、治理上、时刻上、施工上等都需要花更多的老本“。比如超高层住宅的基础打桩，就得打到很深的岩层才安全，超高层住宅建筑结构还要顾及抗台风、地震、消防等要求，超高层住宅建筑表率和施工质地要求，比一般住宅要严格许多。

无论滨江东、珠江新城、琶洲，其超高层多为大户型，亦然过往广州简直意旨上的豪宅。天然，促成其为豪宅，主要如故因为所处地段自己即是寸土寸金。

直到十年前，广钢新城登场，超高层里也出现刚需户型，平常都市白领方才得以挤进超高层里看征象。到如今，广州的超高层住宅中，豪宅与刚改家具兼有之。

“50岁以上的客户，现在如故比拟难以接收超高层住宅”。德佑地产悦铖广钢分店的崇拜东说念主伍锦明先容称，广钢新城北南区20个楼盘，梗概七成房源是超高层。站在广钢的五六十层上，往南看广州圆，东望广纸新城、光大花圃，西望佛山，北望花地湾，视线荒谬开朗。不外，从一手开盘到如今流入二手市集多年，广钢新城40层以上的房源长期是越往高层受众越窄，“8090后等更年青的客户会大宗接收超高层，50岁以上的客户更多倾向于32层以下”。

伍锦明先容称，广钢新城接近3万套屋子，现在挂牌量700多套，除了早期开盘的价钱仍有升值，后期开盘的技俩，如今价钱已有所回调或低于一手买入价。天然，超高层和中低层的去化时分也辞别未几，“最重要是看价钱有莫得到达买家热沈预期”。他说，现在广钢新城10楼以下和三四十层的房源每平方米单价，有着两三千元的价差。

深耕房地产行业数十年，广东华夏地产技俩部总司理黄韬示意，在过往的销售中，超高层住宅的价钱和买家呈“橄榄状”，两端尖，中间大，底层顶层的售价会相对低廉。

艰涩

国度狂刹高楼热，摩天住宅或成曩昔式

存在老本、能耗、安全、环境等诸多问题，背离了新发展理念，需要从起源加强管控。

算作一线城市，广深两地是国内摩天建筑排行前线的城市。

2009年，时任住房和城乡配置部崇拜东说念主指出，现在我国桥梁、地铁工程、超高层建筑的时刻已处于海外最初水平。与此同期，超高层住宅从亮相之始，也受到坊间质疑。

2021年9月，住建部联系崇拜东说念主在出席中国城市计算年会上指出，中国已成为世界上超高层建筑数目最多和增长最快的国度，有6座建筑入选全球10大最高建筑。据初步统计，2018年至2021年，宇宙在建、拟建的最初250米的建筑多达166处，“这存在诸多问题，如老本问题、能耗问题、安全问题、环境问题，背离了新发展理念，需要从起源加强管控”。

从住建部官网追溯，国度最早针对超高层建筑的管控发文在2002年6月：《国务院对于加强城乡计算监督治理的奉告》指出，各地区在现时城市计算和配置中，要严格阻挡配置技俩规模，独特要严格阻挡超高层建筑、超大广场和别墅等配置技俩。但该举措在当年的房地产黄金时间下，未能彰着艰涩超高层的崛起。

直到2016年，一份宇宙政协十二届四次会议第3228号提案中提倡“刹住摩天大楼配置热”。这年7月，住建部如是回报：摩天大楼，或称超高层建筑，是一种高强度的开发形状，被以为不错最大法例地集约使用地皮，最大法例地拓展城市空间，缓解城市用地弥留的矛盾。跟着摩天大楼越建越多，社会各界对摩天大楼的意识越来越感性，其负面问题也越来越被东说念主们所眷注，比如摩天大楼由于配置和叹息老本高、消防风险大、破碎城市风貌，以及每每被看作念“治绩工程”“形象工程”而饱受诟病。

“计划以为，配置摩天大楼，反馈出投资者和决议者对城市当代化、当代建筑文化、地皮从简集约期骗的意识不全面，不合乎绿色、低碳发展要求，应严格阻挡。”彼时住建部示意，2015年12月召开的中央城市使命会议，详情了新时期“适用、经济、绿色、好意思不雅”建筑盘算。住建部正握紧制定城市总体计算编制审批主见，对紧要塞区明确建筑高度限制等。

在此四年以后，2020年、2021年、2022年，从住建部，到国度发改委，都曾先后发文管控新建超高层建筑，作出比如“城区常住东说念主口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地审批80米以上住宅建筑、100米以上环球建筑配置技俩时，应征求同级消防赈济机构倡导，以确保与当地消防赈济智商相匹配”等。

本年下半年以来，在房地产深度退换之下，地点部门逐渐将限高计谋落到实地。这或也意味着，一度占据城市封面的摩天住宅，今后或将成为时间的历史标本。

趋势

摩天住宅处理有房住，低密住宅处理住好房

业内东说念主士以为，稳妥裁减开发强度，擢升居住舒法例，打造高品性的城市空间是较为积极的策略。

在广州，最近十年亮相的超100米超高层一手住宅社区，至少上百个。当中一些超高层住宅的勾引在使用多年以后，有的已运行需要更换。

广州华夏地产大沙头三马路分行店董叶景生先容，最高楼层39层的海印东山100社区，这两年接踵更换电梯。其示意，平常客户对老城区超高层住宅的居住舒法例莫得太大眷注，老城超高层价钱相对坚挺。

黄韬以为，超高层是一个时间中的过渡，“比如香港、好意思国，也有像筷子似的住宅，虽然是地标，但看上去不够踏实。”黄韬示意不认可超高层住宅有好的居住体验。中国房地产迄今也就发展了几十年，在三五十年之后，超高层住宅不得不濒临勾引老旧、营运老本加重等用功。

“以往国内的超高层住宅配置是有点过了。”广州市同创不凡房地产投资督察人有限公司总司理赵卓文分析指出，广州的地皮是稀缺资源，当年出于地皮集约从简使用而配置超高层，但也带来系列问题，“这亦然超高层住宅需要检验的”。其以为，房地产发展到现阶段，记忆以往的告诫，作念一些退换是有必要的，超高层天然也有景不雅上风等，当下已需要有所弃取，稳妥裁减开发强度，擢升居住舒法例，打造高品性的城市空间是较为积极的策略。

8月20日，广州举行地皮推介会，联系部门东说念主士示意，改日广州的地皮容积率下调将是趋势。此前，广州的地皮开发部门曾前去杭州、上海、南京、苏州等地磨练。

由于前述城市是平原，广州算作岭南地区，用地弥留，围聚香港，以往鉴戒了香港的从简地皮模式，建了不少超高层住宅，“如今供应到一定进度上，就需要改善了”。

本年7月底，江苏省拟发布“限高令”，明令各地一般不得新建100米以上住宅。而广州自8月下旬起，也不绝挂牌7宗容积率在2.0至2.5间的住宅用地。“先是处理了吃饱的问题，再是处理吃好的问题。”联系部门东说念主士指出，过往广州的供地模式处理了东说念主们的居住问题，接下来要处理的是住好房的问题，响应中央提倡推进好屋子、好小区、好社区、好城区“四好”配置的要求。

采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬欧洲杯app